Capitulo VII: Derechos Reales
Derecho Real es aquel que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata.
Distinción con Derechos Personales: los Derechos Personales crean una relación entre personas (Acreedor-Deudor) mientras que los Derechos Reales originan un vínculo directo entre una persona y una cosa (Sujeto activo-Objeto)
Clasificacion de las cosas
- De las cosas consideradas con relación a las personas
- Bienes pertenecientes al dominio público
- Bienes privados del Estado Nacional, Provincial o Municipal, o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
- Bienes de los particulares (personas físicas y jurídicas)
- De las cosas consideradas en sí mismas
- Muebles / Inmuebles (por naturaleza o por accesión)
- Fungibles / No Fungibles
- Consumibles / No Consumibles
- Divisibles / Indivisibles
- Principales / Accesorias
Enumeracion de los derechos reales
- Derechos sobre la cosa total o parcialmente propia
- Dominio
- Condominio
- Propiedad Horizontal
- Conjuntos Inmobiliarios
- Tiempo Compartido
- Cementerio Privado
- Superficie (si existe propiedad superficiaria)
- Derechos sobre la cosa ajena
- Usufructo
- Uso y Habitación
- Servidumbres activas
- Derechos reales de garantía
- Hipoteca
- Prenda
- Anticresis
Dominio (IMPORTANTE ⚠️)
- Dominio perfecto: Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.
- El dominio se denomina imperfecto cuando está sometido a una condición o plazo resolutorios, o si la cosa estuviera gravada con cargas reales (ej. hipoteca o prenda).
Titular, posecion, tenencia:
- Titular: tiene todas las facultades sobre la cosa. Es poseedor y ademas tiene un titulo que justifica la propiedad de la misma.
- Posecion: ejerce un poder sobre la cosa comportándose como dueño, lo sea o no,
- Tenedor: ejerce un poder de hecho sobre la cosa como representante del poseedor.
Caracteres:
- Exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una el dominio total de una cosa.
- EXCLUYENTE: El dueño puede excluir a otros del uso, goce o disposición de la cosa.
- PERPETUO: No tiene limite en el tiempo
Extension del Dominio
- Modos de Adquisición
- Tradicion posesoria
- percepcion de los frutos
- Causa de muerte (sucesion)
- Prescripcion adquisitiva
- Apropiacion
- Adquisicion de un tesoro
- Regimen de cosas perdidas
- Transformación y accesión de cosas muebles
Extincion del Dominio
- Destruccion de la cosa
- Animales salvajes domesticados
- recuperaron su libertad
- perdieron la costumbre de volver a su residencia
- Caso de atribucion a otra persona por vias de la ley
- Abandono de la cosa
- Enajenacion de la cosa (venta)
Restriccion del Dominio (IMPORTANTE ⚠️)
- Restricciones con fines de interes publico
- son regidas por el derecho administrativo. Ej: ordenanzas municipales de zonificacion.
- REstricciones a la libre disponibilidad
- Cláusula de Inenajenabilidad
- Inmisiones: son molestias originadas a partir de este dominio.
- Camino de Sirga
- Otros Limites
Expropiacion del Dominio (IMPORTANTE ⚠️)
Cuando te sacan el dominio sobre una cosa "por ley"
Requisitos:
- Sanción de una ley que determine la necesidad de expropiar por causa de utilidad pública
- Relación jurídica expropiante-expropiado (Estado-particular)
- Acto traslativo de dominio del expropiado a favor del expropiante
- Justa indemnización (monto único y en dinero efectivo)
Condominio (IMPORTANTE ⚠️)
- Es un derecho real de propiedad sobre una cosa mueble o inmueble que pertenece en común a varias personas, correspondiéndole a cada una de ellas una parte indivisa o alícuota.
- Cada uno de los propietarios recibe el nombre de condómino, y tiene todos los derechos inherentes a la propiedad de su parte
- Acuerdo de voluntades/Contrato
- Transmisión sucesoria a los herederos por fallecimiento del titular del dominio
- Imperio de la ley (condominio forzoso legalmente establecido)
Propiedad Horizontal (IMPORTANTE ⚠️)
- “... que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio"
- Este derecho real se constituye de un derecho exclusivo sobre la unidad funcional correspondiente, y un derecho de copropiedad sobre las cosas o espacios comunes del edificio.
- El titular de dominio o los condóminos deben redactar por vía de escritura pública el reglamento de propiedad horizontal, a fines de la división jurídica del edificio.
Cosas comunes
- Necesariamente comunes
- Terreno
- Pasillos
- Techos, terrazas
- Cimientos, muros maestros
- Cañerías
- Vivienda para alojamiento del encargado
- Ascensores
- Muros exteriores y divisorios de unidades
- Comunes no indispensables
- Piscina
- Solárium
- Gimnasio
- Lavadero
- Salón de usos múltiples (SUM)
Hipoteca
- Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente, y que otorgan al acreedor –ante el incumplimiento del deudor- las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado (crédito privilegiado).
- Pueden constituir una hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Caracteristicas:
- Derecho real
- Derecho accesorio del principal (crédito)
- Convencional
- Se constituye sobre cosa inmueble
- Indivisible
Prenda
- Es el derecho real de garantía que se constituye sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
- A fin de asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen un valor consistente en una suma de dinero, puede constituirse una prenda con registro sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena
Tipos de prenda
-
Prenda con Desplazamiento: Cuando el deudor de la obligación principal incumple, y el acreedor prendario está facultado para solicitar la venta de la cosa en subasta pública.
-
Prenda sin desplazamiento: En caso que la prenda sea constituida sobre una cosa mueble registrable, la cosa prendada puede quedar en posesión de su dueño, es decir, el deudor prendario.
Caracteristicas (IMPORTANTE ⚠️)
Los caracteres son similares a los que goza la hipoteca, con excepción que puede ser constituida por instrumento público o privado (en este último caso, por vía de certificación de firmas)
Usufructo
- Es un derecho real que permite usar, gozar y percibir los frutos de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
- El usufructuario está en relación directa con la cosa, puede usar y gozar una cosa ajena (no pudiendo disponer de ella) pero es un tenedor de la misma, no actúa como dueño.
- El titular del dominio bajo usufructo se denomina nudo propietario, teniendo un dominio no pleno, ya que transmitió los derechos previamente citados al usufructuario.
- El usufructo siempre es temporal, ya que no obstante sea vitalicio o por plazo determinado, siempre cesa con la muerte del sujeto usufructuario.
Formas de constituirlo
- CONTRATO ONEROSO O GRATUITO (EN CASO DE DUDA, SE CONSIDERA ONEROSO)
- TESTAMENTO
Servidumbre
- Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles, concediendo al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. Esta utilidad puede ser también de mero recreo.
- Puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
- Toda servidumbre puede ser constituida a favor de una persona determinada (servidumbre personal) o a favor de un inmueble determinado (servidumbre real).
- Especies
- Servidumbre de tránsito o de paso.
- Servidumbre de acueducto.
- Servidumbre de electroducto.