Capitulo VII: Derechos Reales

Derecho Real es aquel que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata.

Distinción con Derechos Personales: los Derechos Personales crean una relación entre personas (Acreedor-Deudor) mientras que los Derechos Reales originan un vínculo directo entre una persona y una cosa (Sujeto activo-Objeto)

Clasificacion de las cosas

• De las cosas consideradas con relación a las personas
  • Bienes pertenecientes al dominio público
  • Bienes privados del Estado Nacional, Provincial o Municipal, o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
  • Bienes de los particulares (personas físicas y jurídicas)
• De las cosas consideradas en sí mismas
  • Muebles / Inmuebles (por naturaleza o por accesión)
  • Fungibles / No Fungibles
  • Consumibles / No Consumibles
  • Divisibles / Indivisibles
  • Principales / Accesorias

Enumeracion de los derechos reales

• Derechos sobre la cosa total o parcialmente propia
  • Dominio
  • Condominio
  • Propiedad Horizontal
  • Conjuntos Inmobiliarios
  • Tiempo Compartido
  • Cementerio Privado
  • Superficie (si existe propiedad superficiaria)
• Derechos sobre la cosa ajena
  • Usufructo
  • Uso y Habitación
  • Servidumbres activas
• Derechos reales de garantía
  • Hipoteca
  • Prenda
  • Anticresis

Dominio (IMPORTANTE ⚠️)

• Dominio perfecto: Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.
• El dominio se denomina imperfecto cuando está sometido a una condición o plazo resolutorios, o si la cosa estuviera gravada con cargas reales (ej. hipoteca o prenda).

Titular, posecion, tenencia:

• Titular: tiene todas las facultades sobre la cosa. Es poseedor y ademas tiene un titulo que justifica la propiedad de la misma.
  • Posecion: ejerce un poder sobre la cosa comportándose como dueño, lo sea o no,
  • Tenedor: ejerce un poder de hecho sobre la cosa como representante del poseedor.

Caracteres:

• Exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una el dominio total de una cosa.
• EXCLUYENTE: El dueño puede excluir a otros del uso, goce o disposición de la cosa.
• PERPETUO: No tiene limite en el tiempo

Extension del Dominio

• Modos de Adquisición
  • Tradicion posesoria
  • percepcion de los frutos
  • Causa de muerte (sucesion)
  • Prescripcion adquisitiva
  • Apropiacion
  • Adquisicion de un tesoro
  • Regimen de cosas perdidas
  • Transformación y accesión de cosas muebles

Extincion del Dominio

• Destruccion de la cosa
• Animales salvajes domesticados
  • recuperaron su libertad
  • perdieron la costumbre de volver a su residencia
• Caso de atribucion a otra persona por vias de la ley
• Abandono de la cosa
• Enajenacion de la cosa (venta)

Restriccion del Dominio (IMPORTANTE ⚠️)

• Restricciones con fines de interes publico
  • son regidas por el derecho administrativo. Ej: ordenanzas municipales de zonificacion.
• REstricciones a la libre disponibilidad
  • Cláusula de Inenajenabilidad
  • Inmisiones: son molestias originadas a partir de este dominio.
  • Camino de Sirga
  • Otros Limites

Expropiacion del Dominio (IMPORTANTE ⚠️)

Cuando te sacan el dominio sobre una cosa "por ley"

Requisitos:

• Sanción de una ley que determine la necesidad de expropiar por causa de utilidad pública
• Relación jurídica expropiante-expropiado (Estado-particular)
• Acto traslativo de dominio del expropiado a favor del expropiante
• Justa indemnización (monto único y en dinero efectivo)

Condominio (IMPORTANTE ⚠️)

• Es un derecho real de propiedad sobre una cosa mueble o inmueble que pertenece en común a varias personas, correspondiéndole a cada una de ellas una parte indivisa o alícuota.
• Cada uno de los propietarios recibe el nombre de condómino, y tiene todos los derechos inherentes a la propiedad de su parte

Formas de adquisicion

• Acuerdo de voluntades/Contrato
• Transmisión sucesoria a los herederos por fallecimiento del titular del dominio
• Imperio de la ley (condominio forzoso legalmente establecido)

Propiedad Horizontal (IMPORTANTE ⚠️)

• “... que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio"
• Este derecho real se constituye de un derecho exclusivo sobre la unidad funcional correspondiente, y un derecho de copropiedad sobre las cosas o espacios comunes del edificio.
• El titular de dominio o los condóminos deben redactar por vía de escritura pública el reglamento de propiedad horizontal, a fines de la división jurídica del edificio.

Cosas comunes

• Necesariamente comunes
  • Terreno
  • Pasillos
  • Techos, terrazas
  • Cimientos, muros maestros
  • Cañerías
  • Vivienda para alojamiento del encargado
  • Ascensores
  • Muros exteriores y divisorios de unidades
• Comunes no indispensables
  • Piscina
  • Solárium
  • Gimnasio
  • Lavadero
  • Salón de usos múltiples (SUM)

Hipoteca

• Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente, y que otorgan al acreedor –ante el incumplimiento del deudor- las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado (crédito privilegiado).
• Pueden constituir una hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Caracteristicas:

• Derecho real
• Derecho accesorio del principal (crédito)
• Convencional
• Se constituye sobre cosa inmueble
• Indivisible

Prenda

• Es el derecho real de garantía que se constituye sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
• A fin de asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen un valor consistente en una suma de dinero, puede constituirse una prenda con registro sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena

Tipos de prenda

• Prenda con Desplazamiento: Cuando el deudor de la obligación principal incumple, y el acreedor prendario está facultado para solicitar la venta de la cosa en subasta pública.

• Prenda sin desplazamiento: En caso que la prenda sea constituida sobre una cosa mueble registrable, la cosa prendada puede quedar en posesión de su dueño, es decir, el deudor prendario.

Caracteristicas (IMPORTANTE ⚠️)

Los caracteres son similares a los que goza la hipoteca, con excepción que puede ser constituida por instrumento público o privado (en este último caso, por vía de certificación de firmas)

Usufructo

• Es un derecho real que permite usar, gozar y percibir los frutos de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
• El usufructuario está en relación directa con la cosa, puede usar y gozar una cosa ajena (no pudiendo disponer de ella) pero es un tenedor de la misma, no actúa como dueño.
• El titular del dominio bajo usufructo se denomina nudo propietario, teniendo un dominio no pleno, ya que transmitió los derechos previamente citados al usufructuario.
• El usufructo siempre es temporal, ya que no obstante sea vitalicio o por plazo determinado, siempre cesa con la muerte del sujeto usufructuario.

Formas de constituirlo

• CONTRATO ONEROSO O GRATUITO (EN CASO DE DUDA, SE CONSIDERA ONEROSO)
• TESTAMENTO

Servidumbre

• Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles, concediendo al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. Esta utilidad puede ser también de mero recreo.
• Puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
• Toda servidumbre puede ser constituida a favor de una persona determinada (servidumbre personal) o a favor de un inmueble determinado (servidumbre real).
• Especies
  • Servidumbre de tránsito o de paso.
  • Servidumbre de acueducto.
  • Servidumbre de electroducto.